Vastgoedvisie 2015 ‘’De vraag naar kantoorruimte in perspectief’’.

Vastgoedvisie 2015 ‘’De vraag naar kantoorruimte in perspectief’’.

De Nederlandse kantorenmarkt bevindt zich voor eigenaren en beleggers in een diep dal. De opname van kantoorruimte (verhuur en verkoop) komt volgens de cijfers van het NVM voor heel 2014 uit op 806.000m², dit komt overeen met een aandeel van slechts 1,6% van de totale kantorenvoorraad. Het aanbod steeg in het afgelopen jaar, ondanks de sloop en transformatie van circa 570.000m² kantoorruimte, met 310.000 m² naar 8,66 miljoen m² (NVM/Bak, 2015). Hoe komt dit, waar eindigt dit en kan de zakelijke huurder hiervan profiteren?

Ontwikkeling aanbod kantoorruimte

Tussen 1995 en 2014 is de kantorenvoorraad in Nederland toegenomen van 33,2 miljoen m² naar 49,6 miljoen m² (DTZ, 2015), een stijging van bijna 50%. De totale leegstand steeg in de zelfde periode, ondanks de sloop en transformatie van circa 570.000m² kantoorruimte van 2,2 miljoen m² (6,6%) naar 8,66 miljoen m² (17,5%) (Bak, 2015) een stijging van bijna 300%. Met name vanaf 2001 raken door het overaanbod van grootschalig op risico ontwikkelde kantoorgebouwen (de varkenscyclus van de vastgoedmarkt) vraag en aanbod steeds meer uit balans (EIB, 2010).

Ontwikkeling gebruik kantoorruimte

In 2014 was er in totaal 40,9 miljoen m² kantoorruimte daadwerkelijk in gebruik (zie tabel). Op basis van het aantal kantoorhoudende banen (A) resulteert dit een gemiddeld kantoorgebruik van 18m² per FTE. Voor de eeuwwisseling lag dat op gemiddeld 25m² per FTE (EIB, 2013). Het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers is daarmee in 20 jaar met bijna met 30% afgenomen.

Door de toegenomen automatisering, flexwerkplekken, innovatieve kantoorconcepten, thuiswerken en betere klimaatinstallaties is een verregaande reductie van het aantal m² per medewerker mogelijk. De verwachting is dat de trend van ‘’het nieuwe werken’’ zich in de komende jaren verder doorzet. Een norm van 15m² tot 12 m² per fte wordt de standaard. Het Rijksvastgoedbedrijf, met circa 4 miljoen m² kantoorruimte de grootste kantoorgebruiker van Nederland, hanteert bij al haar nieuwbouw- en renovatieprojecten al een norm van 14,28m² per fte.

Kantorenmarkt 2030

De vraag naar werkplekken en dientengevolge kantoorruimte neemt in de komende 20 jaar naar verwachting met 10 miljoen m² af. Volgens ING daalt de beroepsbevolking door vergrijzing tot 2030 met meer dan 5%. Daarbij zorgen Robotisering en automatisering van werk, volgens een conservatieve inschatting van Deloitte, voor een mogelijk banenverlies van 2 tot 3 miljoen banen (20%-35%) (Deloitte, 2014). Op basis van de Rijksnorm van 14,28 m² per fte en een conservatieve reductie van het aantal kantoorbanen met 10% blijft de behoefte aan kantoorruimte in 2030 steken op 29 miljoen m². Dat is 20 miljoen m² minder dan de huidige kantorenvoorraad. Ook Officeranks™ komt in haar rapport kantorenleegstand 2015 tot dezelfde conclusie. Op basis van een gebouwanalyse met brondata op gemeentelijk niveau komen zij tot structureel overschot van kantoorruimte in 2020 van 22 miljoen m².

Locatie, locatie, locatie

De kantorenmarkt is grotendeels een (regionale) verplaatsingsmarkt met vooral een concentratie op de A-locaties binnen  de vier kernsteden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Amsterdam is in Nederland de absolute koploper. In 2014 werd ruim 30% van de landelijke opname (276.000m²) in Amsterdam gerealiseerd (DTZ, 2015). Daarnaast vindt 2/3 van alle kantooropname plaats in de vier kernsteden en dan alleen op de meest courante plekken. De verwachting is dat concentratie van kantoorgebruikers op de A-locaties rond de vier kernsteden zich ook in de komende jaren blijft manifesteren, waardoor de verschillen tussen de kernen en de periferie alleen maar groter worden (DTZ).

Huurprijs ontwikkelingen kantoorruimte

De huurprijzen van kantoorruimte zijn, buiten de gelijkblijvende huurprijzen op de A-locaties in de 4 grote steden, sterk onder druk komen te staan. Sinds 2008 is de gemiddelde huurprijs, los van de verstrekte kortingen (incentives), met 17% gedaald van €140,- naar €116,- per m² per jaar (Bak, 2015). Ter vergelijking: in dezelfde periode steeg het CPI-index cijfer (inflatie) juist met 10% (CBS). Dit geeft een prijsverschil van ruim 30%.

De incentives zijn daarbij gestegen tot minimaal 20% van de vraaghuurprijzen. Huurdersland verwacht dat de verstrekte incentives om huurders te binden door het verstrekken van een huurvrije periode, huurprijsverlaging, investeringsbijdrage of verhuisvergoeding, in de komende jaren alleen maar verder zullen toenemen, oplopend tot 25%-50% van de huidige gevraagde markthuurprijzen. Uiteraard sterk afhankelijk van de locatie en lokale marktomstandigheden. Maar zelfs op de Zuidas worden incentives verstrekt om huurders over de streep te trekken.

Kansen voor huurders

Het is uiteindelijk de huurder die van deze ontwikkeling profiteert. Het huidige enorme overaanbod van kantoorruimte biedt de zakelijke huurder de mogelijkheid om bij heronderhandeling of huur van nieuwe kantoorruimte zijn kosten aanzienlijk te verlagen. Waarbij ook een kwaliteitsslag in de huisvesting kan worden gemaakt. De gemakkelijkste besparingen zijn daarbij te realiseren door het afstoten van de overtollige m². Daarnaast verwacht Huurdersland dat door kundig onderhandelen de resterende huurkosten of vraaghuurprijzen met ten minste 25% gereduceerd kunnen worden. Afhankelijk van de reductie van de ruimtebehoefte per FTE kan daarmee een totale besparing van minimaal 50% op de huidige huisvestingslasten voor organisaties worden gerealiseerd.

Over Huurdersland

Huurdersland is dé onafhankelijke huisvestingsadviseur voor huurders in de bedrijfsvastgoedmarkt. Waar traditionele bedrijfsmakelaars vaak meerdere petten dragen, is Huurdersland er enkel en alleen voor de zakelijke huurder en zijn belangen. Huurdersland is gespecialiseerd in de afstoot, huur en heronderhandeling van bestaande huurcontracten.

Voor vragen, advies of opmerkingen

Bel Pim Bettenhaussen: 020-7712683 of e-mail: pim.bettenhaussen@huurdersland.nl.

Statistieken

  1. CBS Statline: cbs.nl
  2. DTZ: dtz.nl
  3. EIB eib.nl
  4. LISA: lisa.nl

 

Literatuur

  1. NVM/ Bak, drs, L.R. (2015, stand van zaken Nederlandse Kantorenmarkt).
  2. EIB (2013), Regionale Kantoormarkten Haaglanden en Rotterdam;
  3. EIB (2010), Kantorenleegstand ‘’Probleemanalyse en oplossingsrichtingen’’;
  4. ING (2015), Kwartaal bericht Vastgoed;
  5. DTZ (2015), Nederland Compleet;
  6. DTZ (2014), Kiezen voor Kernsteden;
  7. Bouwfonds REIM (2011), De Nederlandse Kantorenmarkt tot 2105,
  8. Deloitte (2015), De Impact van automatisering op de Nederlandse Arbeidsmarkt.
  9. Officeranks™, Rapport (2015)