Huurdersland visie kantoorruimte 2014

Huurdersland visie kantoorruimte 2014

Het blijft crisis op de Nederlandse kantorenmarkt. Het aanbod van kantoorruimte loopt verder op terwijl de vraag steeds verder afneemt en zich vooral beperkt tot de A-locaties in de kernsteden. Hoe komt dit en hoe kan de zakelijke huurder hiervan profiteren?

Ontwikkeling aanbod kantoorruimte

Tussen 1995 en 2013 is de kantorenvoorraad in Nederland toegenomen van 33,2 miljoen m²naar 49,4 miljoen m², een stijging van bijna 50%. De totale leegstand liep daarbij op van 2,2 miljoen m² (6,6%) naar 8,3 miljoen m² (17%) (Bak). Ter vergelijking in de zelfde periode steeg de werkzame beroepsbevolking met 21% tot ruim 7,3 miljoen (CBS). Vanaf 2001 raken aanbod en vraag steeds meer uit balans. De oorzaak is simpel: er is teveel gebouwd in relatie tot de ontwikkeling van de vraag (DTZ). Ondanks de sterk toegenomen leegstand wordt er ook nu nog steeds kantoorruimte aan de voorraad toegevoerd. In 2013 werd met de opening van ´De Rotterdam´ in Rotterdam en ´Het Rijkskantoor´ aan de Turfmarkt in Den Haag al ruim 200.000m² aan kantoorruimte opgeleverd.

Ontwikkeling gebruik kantoorruimte

In 2013 was er in totaal 41,6 miljoen m² kantoorruimte daadwerkelijk in gebruik (zie figuur. 1). Op basis van het aantal kantoorhoudende banen (A) resulteert dit een gemiddeld kantoorgebruik van 18,25 m² per fte. Het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers is in de afgelopen 20 jaar sterk afgenomen. Voor de eeuwwisseling lag dat nog op gemiddeld 25 m² per fte (EIB).

Door de toegenomen automatisering, flexwerkplekken, innovatieve kantoorconcepten en thuiswerken is een verregaande reductie van het aantal m² per medewerker mogelijk (EIB). Deze factoren worden ook wel gevat onder de term: ´Het Nieuwe Werken´. De verwachting is dat deze trend zich in de komende jaren verder doorzet. Een norm van 15m² tot 12 m² per fte wordt de nieuwe standaard. De Rijksgebouwendienst (Rgd), met circa 4 miljoen m² kantoorruimte de grootste kantoorgebruiker van Nederland, hanteert bij al haar nieuwbouw- en renovatieprojecten al een norm van 14,28m² per fte. Hierdoor heeft Het Rijk tot 2020 30% minder kantoorruimte nodig (Blok).

Toekomst Kantorenmarkt

De voorraad kantoorruimte is in 20 jaar tijd met bijna 50% toegenomen terwijl de feitelijke vraag naar kantoorruimte de afgelopen jaren is gehalveerd. Structurele ontwikkelingen zorgen ervoor dat de vraag naar werkplekken ook de komende jaren af blijft nemen. Volgens ING daalt de beroepsbevolking de komende 20 jaar met meer dan 5% en zet de trend van Het Nieuwe Werken verder door, waardoor tot wel de helft van het huidig aantal m² per werknemer minder benodigd zal zijn (ING). Nu klinkt deze stellingname wel erg extreem. Maar zelfs op basis van een norm van 15 m² per fte en een afnemende beroepsbevolking met 5% blijft de vraag naar kantoorruimte in 2030 steken op 32,5 miljoen m². Dat is circa 17 miljoen m² minder dan de huidige voorraad.

Locatie, locatie, locatie

De huidige kantorenmarkt is grotendeels een (regionale) verplaatsingsmarkt met vooral een concentratie op de A-locaties binnen in de kernsteden. Amsterdam is in Nederland de absolute kernstad. In 2013 werd 20% van de landelijke opname (223.000m²) in Amsterdam gerealiseerd (Vastgoedmarkt). Opname vindt daarbuiten vooral plaats in de Randstad en dan alleen op de meest courante plekken. Dat zijn de goed bereikbare stationslocaties met een divers functieaanbod in de omgeving (ING). De verwachting is dat concentratie van kantoorgebruikers op de A-locaties rond de vier kernsteden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht) zich ook in de komende jaren blijft manifesteren, waardoor de verschillen tussen de kernen en de periferie alleen maar groter worden (DTZ). Typerend hiervoor is de situatie van de Amsterdamse Zuidas. Terwijl de leegstand landelijk oploopt, kantorenvastgoed in waarde afneemt en de huurprijzen dalen, gebeurt op de Zuidas precies het tegenovergestelde (NRC). Hoewel ook de kernen te maken krijgen met oplopende leegstand op de stadsrandlocaties zullen de verschillen tussen de kernen en de periferie alleen maar groter worden (DTZ).

Prijsontwikkeling

De huurprijzen van vastgoed en daarmee de waardering zijn in de afgelopen crisis jaren (2008-2013) sterk onder druk komen te staan. Sinds 2008 is de gemiddelde huurprijs, los van de kortingen(incentives) , met 10% gedaald van €147,- naar €133,- per m² per jaar. Ter vergelijking: in de zelfde periode steeg het CPI-index cijfer (inflatie) juist met 10% (CBS).

Daarnaast zijn de incentives in de afgelopen periode (2008-2013) al sterk gestegen tot ruim 25% van de markthuurprijzen (Bouwfonds). Huurdersland verwacht dat de verstrekte incentives om huurders te binden door het verstrekken van een huurvrije periode, huurprijsverlaging, investeringsbijdrage of verhuisvergoeding in de komende jaren alleen maar verder zullen toenemen, oplopend tot 25%-50% van de huidige gevraagde markthuurprijzen. Uiteraard sterk afhankelijk van de locatie en lokale marktomstandigheden.

Kansen voor huurders

Het is de huurder die van deze ontwikkeling profiteert. De huidige crisis op de kantorenmarkt biedt de zakelijke huurder vooral op de B- en C-locaties de mogelijkheid om bij heronderhandeling of huur van nieuwe kantoorruimte zijn kosten aanzienlijk te verlagen én een huurdersvriendelijk contract af te sluiten. De kantorenmarkt is een echte huurdersmarkt geworden. Daar komt de komende tien jaar zeker geen verandering in.

Over Huurdersland

Huurdersland is dé onafhankelijke vastgoedadviseur voor huurders in de bedrijfsvastgoedmarkt. Waar traditionele bedrijfsmakelaars vaak meerdere petten dragen, is Huurdersland er enkel en alleen voor de zakelijke huurder en zijn belangen. Huurdersland is gespecialiseerd in de afstoot, huur en heronderhandeling van bestaande huurcontracten voor kantoor- en winkelruimte. Daarbij werkt Huurdersland met huurdersvriendelijke huurcontracten.

Geïnteresseerd? Wij adviseren u graag!

Voor vrijblijvend contact: Pim Bettenhaussen (020-7712683).

 

Statistieken

  1. CBS Statline (www.cbs.nl)
  2. DTZ (www.dtz.nl)
  3. EIB (www.eib.nl)

 

Literatuur

  1. Vastgoedmarkt/ Bak, drs, L.R. (2014), Opnameonderzoek Vastgoedmarkt;
  2. Van Elp, Zuidema. EIB (2013), Regionale Kantoormarkten Haaglanden en Rotterdam;
  3. Blok,S. drs. (2013) Masterplannen kantoorhuisvesting Rijksoverheid;
  4. ING (2013), Kwartaal bericht Vastgoed;
  5. DTZ (2014), Nederland Compleet;
  6. DTZ (2014), Kiezen voor Kernsteden;
  7. Bouwfonds REIM Research (2011), De Nederlandse Kantorenmarkt tot 2105, Hoevelaken;
  8. Van der Heijden, NRC (1 februari 2014): Azen op het beste stukje Zuidas.