Crisis op de Vastgoedmarkt? Gouden tijden voor de huurder!

Crisis op de Vastgoedmarkt? Gouden tijden voor de huurder!

Het is crisis op de Nederlandse kantorenmarkt. Het aanbod van kantoorruimte loopt steeds verder op terwijl de vraag naar kantoorruimte steeds verder afneemt. Hoe komt dit en kan de huurder hiervan profiteren?

1.Toenemend aanbod kantoorruimte

Tussen 1995 en 2012 is de kantorenvoorraad in Nederland toegenomen van 33,2 miljoen vierkante meter naar 48,5 miljoen vierkante meter. De financiële leegstand is in diezelfde periode toegenomen van 2,2 miljoen vierkante meter naar 7,1 miljoen vierkante meter; dat is ongeveer 15% van de totale voorraad (R. Bak¹).

Ondanks deze leegstand, worden er nog steeds nieuwe kantoren ontwikkeld en aan de bestaande voorraad toegevoegd. Zo zal de kantorenvoorraad in de komende jaren toenemen met 300.000m² per jaar, aldus Bouwfonds REIM. Daarnaast is er geen substantiële toename van kantoorruimte die aan de markt wordt onttrokken. Het aantal panden dat een herbestemming krijgt is gering en ook de sloop neemt nog weinig toe (Bouwfonds²). Al met al wordt er volgens de NEPROM jaarlijks gemiddeld 100.000m² kantoorruimte aan de markt onttrokken. De toename van kantoorruimte bedraagt daardoor nog altijd 200.000m² per jaar.

2. Afnemende vraag kantoorruimte

In 1995 was 31 miljoen vierkante meter kantoorruimte daadwerkelijk in gebruik. Op basis van de werkgelegenheidsontwikkeling, zou dit zich in 2012 moeten verhouden tot een kantoorgebruik van 45,2 miljoen vierkante meter. De praktijk wijst echter uit dat er in 2011 slechts 41,4 miljoen vierkante meter kantoorruimte in gebruik was (Bouwfonds, EIB³). Dat is een afgenomen ruimtebehoefte van 4 miljoen vierkante meter, wat overeenkomt met een kantorenpark te grootte van 6 maal de Zuidas in Amsterdam.

Het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers is in de afgelopen 25 jaar sterk afgenomen. Lag het kantoorgebruik voor de eeuwwisseling nog op gemiddeld zo’n 24 vierkante meter per fte (EIB), in 2011 is dit teruggelopen naar 16,88 vierkante meter per fte, zie indicator D.

De oorzaak van deze efficiëntieverbetering in het ruimtegebruik, komt tot uitdrukking in de term ‘’het Nieuwe Werken’’. Door ontwikkelingen als de toegenomen automatisering, flexwerkplekken, innovatieve kantoorconcepten en thuiswerken is een verregaande reductie van het aantal vierkante meter per medewerker mogelijk (EIB). De verwachting is dat deze trend zich in de komende jaren verder doorzet. Een norm van 15m² tot 12 m² per fte wordt de nieuwe standaard.

De Rijksgebouwendienst, met circa 4 miljoen m² kantoorruimte de grootste kantoorgebruiker van Nederland, hanteert bij al haar nieuwbouw- en renovatieprojecten reeds een norm van 14,28m² per fte (0.7 werkplek/fte * 20,40 m² vvo). Door het invoeren van het nieuwe werken en de terugloop van het aantal ambtenaren, kan de Rijksgebouwendienst daardoor tot 2020 één miljoen m² kantoorruimte afstoten (Schiphorst⁴). Dit komt overeen met de totale kantorenvoorraad van de gemeente Groningen. Indien het huidig aantal kantoorbanen in Nederland op basis van de ambtenaren norm wordt doorgerekend, blijft de feitelijke gebruikersvraag naar kantoorruimte steken op slechts 35 miljoen m² kantoorruimte. Bij de huidige kantorenvoorraad bedraagt de leegstand dan 28%, ruim 13,5 miljoen m² kantoorruimte.

3.Toekomst Kantorenmarkt

Kortom de voorraad van kantoren is enorm toegenomen terwijl de feitelijke vraag naar kantoorruimte volledig is opgedroogd. Structurele ontwikkelingen zorgen ervoor dat de vraag naar werkplekken ook de komende jaren af blijft nemen. De economische stagnatie, sombere Europese toekomstperspectieven, oplopende overheidsbezuinigingen, afnemende beroepsbevolking en de ruimtelijke efficiëntie van ‘Het nieuwe werken’ (ING⁵) zullen allen bijdragen aan een verder afnemende vraag naar kantoorruimte en een almaar oplopende leegstand.

De huurprijzen van vastgoed en daarmee de waardering ervan komen daardoor in de komende jaren (2012-2022) zwaar onder druk te staan. Dat werd pijnlijk duidelijk uit de recentelijke verkoop van de Uni-Invest en Orange kantorenportefeuilles tegen respectievelijk 42 en 33 procent korting ten opzichte van de laatste taxatie waardes in 2011 (Kempen⁶). En de bodem van deze prijsdaling is nog lang niet inzicht.

4. Kansen voor Huurders

Voor huurders biedt deze prijsdruk enorme kansen bij de huur en heronderhandeling van nieuwe en bestaande huurcontracten. De gemiddelde kortingen (incentives) zijn in de afgelopen crisis jaren (2009-2012) al sterk gestegen tot ruim 20% van de markthuurprijzen (Bouwfonds). Huurdersland verwacht dat de verstrekte incentives om huurders te binden door middel van het geven van huurvrije periode, huurprijsverlaging, investeringsbijdrage, verhuisvergoeding etc. in de komende jaren alleen maar verder zullen toenemen, oplopend tot 25%-70% van de huidige markthuurprijzen, uiteraard sterk afhankelijk van de locatie en lokale marktomstandigheden.

De klant is weer Koning en het is de slimme huurder die daarvan profiteert. De huidige crisis op de kantorenmarkt biedt de zakelijke huurder de mogelijkheid zijn kosten aanzienlijk te verlagen en daarnaast een huurdersvriendelijk huurcontract  af te sluiten waardoor het huurgenot voor de huurder voor nu en de toekomst gegarandeerd is.

Kortom: Gouden tijden voor de huurder!

Over Huurdersland:

Huurdersland is dé onafhankelijke vastgoedadviseur voor huurders in de bedrijfsvastgoedmarkt. Huurdersland werkt enkel voor zakelijke huurders. Huurdersland is gespecialiseerd in het huren, heronderhandelen en de afstoot van bedrijfsruimte bij groei of krimp van uw bedrijf. Wij realiseren aanzienlijke besparingen op de huisvestingskosten waarbij ook de contractuele belangen van de huurder maximaal gediend worden.

 

Statistieken

  1. CBS Statline (www.cbs.nl)
  2. LISA 2012 (www.lisa.nl)
  3. DTZ (www.dtz.nl)
  4. EIB (www.eib.nl)

 

Literatuur

  1. Bak, drs, L.R. (2012), kantoren in cijfers 2011, Zeist.
  2. Bouwfonds REIM Research (2011), De Nederlandse Kantorenmarkt  tot 2105, Hoevelaken.
  3. EIB (2010), Kantorenleegstand, Amsterdam.
  4. Klein Schiphorst, drs. E. (2012) Directer Vastgoed Rijkgebouwendienst, Provada Magazine.
  5. ING (2012), Kwartaal bericht Vastgoed, Amsterdam.
  6. Kempen & Co (2012), Dutch Offices Update, Amsterdam.