Voor de overdracht van een huurovereenkomst die is gesloten voor een bedrijf- of kantoorruimte is niet bij wet geregeld dat er een verplichting voor de verhuurder is tot instemming met de overdracht. Als hier in de huurovereenkomst geen specifieke afspraken zijn gemaakt gelden de algemene bepalingen van standaard ROZ huurovereenkomst. Daarin staat over indeplaatsstelling: “Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon.” En: “Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen.”
Het is zaak om vooraf goed na te denken over de mogelijkheden van eventuele onderverhuur of toekomstige indeplaatsstelling en dit in de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst expliciet te beschrijven. Het toevoegen van de zinsnede: “Huurder heeft het recht om het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden over te dragen na voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder die haar toestemming niet op onredelijke gronden zal onthouden” geeft ruimte om hier wel gebruik van te kunnen maken.
Voor het overdragen van huurrechten door de huurder van een winkelruimte (detailhandel) is altijd de medewerking nodig van de verhuurder. Bij de overdracht van een bedrijf heeft de ondernemer er natuurlijk groot belang bij dat de verhuurder toestemming verleent aan deze vorm van contractovername ‘indeplaatsstelling’ genoemd.
Als de verhuurder geen medewerking verleent, kan de oude huurder bij de kantonrechter een machtiging tot indeplaatsstelling vorderen. Deze vordering dient overigens vóór de overdracht te worden ingesteld. De rechter wijst de vordering in beginsel toe, als de oude huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf én als de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van de huurovereenkomst.
Met deze zogenaamde indeplaatsstelling wordt het contract overgedragen aan een nieuwe huurder. Deze maakt de huurperiode af en verhuist weer, of laat het daarna verlengen. De verhuurder mag de nieuwe huurder in principe niet weigeren, tenzij hij kan aantonen dat deze een slechte huurder zal zijn. Dit klinkt aantrekkelijk, maar in de praktijk blijkt het moeilijk om een indeplaatsstelling te regelen. Deze constructie geldt bovendien alleen bij detailhandelhuurruimte.